分析我國建筑使用與建筑被過早拆除的原因，探析我國城市建筑使用壽命的真實(shí)現(xiàn)狀，是建筑拆除決策機(jī)制構(gòu)建和決策目標(biāo)建立的基礎(chǔ)。同時(shí)，定量分析我國建筑使用壽命的關(guān)鍵影響因素，明確我國城市建筑被過早拆除的原因，是建立建筑拆除決策評價(jià)指標(biāo)體系的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)和依據(jù)。

一、建筑拆除影響因素識別理論基礎(chǔ)

目前根據(jù)國內(nèi)外學(xué)者的現(xiàn)有研究，城市更新背景下影響既有建筑拆除的因素可以分為決定建筑新舊程度、使用功能的內(nèi)部因素和衡量建筑經(jīng)濟(jì)價(jià)值、環(huán)境影響的外部因素，如圖示。建筑的物理狀態(tài)是批判既有建筑是否具有更新潛力的標(biāo)準(zhǔn)。

因此，建筑條件的變量是城市更新中影響建筑拆除決策的因素，如施工質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)建的老化。另外除了建筑的老化或是建筑屋里條件差的原因之外，業(yè)主或者開發(fā)商的主觀意愿也是導(dǎo)致既有建筑拆除的重要原因。外部因素是影響建筑拆除決策最重要的因素，也是影響既有建筑使用壽命的決定因素。

二、建筑使用壽命的影響因素作用機(jī)理分析

（一）建筑自身影響因素

通過對比先前與建筑使用壽命影響因素相關(guān)研究的結(jié)果，尋找除了異同點(diǎn)，并對各關(guān)鍵因素對建筑使用壽命的作用機(jī)制進(jìn)行了分析。與預(yù)期一致，建筑面積和建筑使用壽命正相關(guān)，表明既有建筑的面積越小，被拆除的可能性就越大，建筑使用壽命也就越短。建筑的樓層數(shù)與建筑的使用壽命相關(guān)性為負(fù)，與預(yù)期相反。

我國城市更新很大程度上是由房地產(chǎn)開發(fā)帶動的，因而很多結(jié)構(gòu)、功能設(shè)計(jì)均較差，且樓層低、容積率小的既有建筑常常被拆除，取而代之的是容積率較高的，但擁有更好的物理性能的、更好為購房者歡迎且市場價(jià)值更高的新建筑。而我國城市既有建筑建設(shè)隨著時(shí)代的變遷經(jīng)歷了一個(gè)從低樓層逐步向高樓層發(fā)展的過程。另外建筑的結(jié)構(gòu)區(qū)別于預(yù)期與先前的研究，該變量在上述的模型中不顯著，因此建筑的結(jié)構(gòu)并不是影響建筑使用壽命的關(guān)鍵因素，這一結(jié)論也反映出我國與西方國家在城市更新中的重大差別。

（二）區(qū)位特征影響因素

一個(gè)區(qū)域的商服繁華程度和土地價(jià)值隨著與商業(yè)中心距離的縮短呈單調(diào)上升的趨勢。所以初始價(jià)值較低且其價(jià)值不能反映地租價(jià)值增加值的既有建筑，越靠近商業(yè)中心，其被拆除的可能性越大。

此外，根據(jù)城市住宅過濾理論，隨著城市擴(kuò)張和更新，位于市中心陳舊的既有居住建筑逐步被擴(kuò)展中的“中心商業(yè)區(qū)”的管理機(jī)構(gòu)和商店所取代，而新的居住建筑則被建立在遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域，因此，位于商業(yè)中心（市中心）附近的既有建筑比較容易被拆除，從而導(dǎo)致其使用壽命較短。

（三）鄰里特征影響因素

建筑周邊區(qū)域存在的自然環(huán)境和公共設(shè)施是影響建筑使用壽命的因素。另外作為衡量土地社會、生態(tài)效益好壞和土地社會物化勞動的投入量的一個(gè)主要指標(biāo)，良好的公共服務(wù)設(shè)施會提高鄰里環(huán)境。開放式的大專院校作為公共設(shè)施，不僅改善了周邊地區(qū)的景觀，同時(shí)還為周邊居民提供了良好休閑、教育環(huán)境，刺激周邊地區(qū)房價(jià)和地價(jià)提升，從而促進(jìn)周邊建筑的更新和拆除活動。

（四）經(jīng)濟(jì)影響因素

與預(yù)期一致，經(jīng)濟(jì)特征中的自變量規(guī)模工業(yè)增加值的變化率和商貿(mào)零售額變化率對因變量顯著，且與其呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。而土地價(jià)值和因變量不顯著，在模型中被剔除。這個(gè)結(jié)果表明經(jīng)濟(jì)因素對建筑使用壽命有負(fù)向的影響，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展越快的地區(qū)，既有建筑的使用壽命越短。

（五）政策影響因素

城市發(fā)展政策是影響建筑使用壽命的重要因素。社會固定資產(chǎn)投資對區(qū)域集聚效應(yīng)有正向的影響。隨著投資額的增加，基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和環(huán)境等區(qū)域發(fā)展物理?xiàng)l件得以迅速改善，從而提高勞動生產(chǎn)率，同時(shí)，可以加快區(qū)域的產(chǎn)業(yè)集聚，使得土地充分發(fā)揮規(guī)模經(jīng)濟(jì)的集聚效益。區(qū)域集聚效應(yīng)分布的變化和水平的提高，必然引起城市空間和用地結(jié)構(gòu)的一系列調(diào)整，從而促使該片區(qū)的原有建筑必須快速更新來滿足新的城市功能需求。

三、總結(jié)與分析

通過對1732組有效的被拆除樣本建筑的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用描述性統(tǒng)計(jì)的方法，測算出被拆除建筑的實(shí)際使用壽命僅為34年，驗(yàn)證了我國建筑使用壽命過短的論斷，明確了通過構(gòu)建完善的建筑設(shè)施拆除決策機(jī)制使建筑拆除行為規(guī)范化、合理化的必要性和緊迫性。

建筑的使用壽命受建筑的自身因素和外部因素的共同影響，而外部因素的影響程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過建筑結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)等建筑自身因素的影響。外部因素中的區(qū)位因素對建筑使用壽命有雙向的影響，而鄰里因素、經(jīng)濟(jì)因素和政策類因素對建筑使用壽命均存在著負(fù)向的影響。

建筑被過早拆除的原因與作用機(jī)理分析是構(gòu)建建筑拆除決策評價(jià)指標(biāo)體系的重要依據(jù)，在評價(jià)體系的構(gòu)建中，應(yīng)基于建筑的使用壽命的影響因素分析結(jié)果，強(qiáng)化合理因素的作用，控制不合理因素的影響，如增加社會文化類指標(biāo)，限制建筑拆除決策中經(jīng)濟(jì)和政策類指標(biāo)的作用權(quán)重等。