10月8日，央行個(gè)人住房貸款利率調(diào)整新規(guī)正式施行。中國(guó)的房貸利率將從“政策利率上浮”轉(zhuǎn)向“5年期加點(diǎn)”的模式。這意味著我國(guó)樓市利率與實(shí)體經(jīng)濟(jì)利率完全脫鉤。

就在今年9月份，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）公布。我們可以發(fā)現(xiàn)，9月份一年期的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為4.2%，較上月降低5個(gè)基點(diǎn)；5年期以上則為4.85%，與上月保持一致。由于一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率是實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款的參考利率，而5年期以上的貸款利率則主要為房貸參考利率，因此，以上數(shù)據(jù)展示出了我國(guó)對(duì)于樓市定向加息、對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)定向降息的運(yùn)作與趨勢(shì)。這一做法，不但可以擺脫房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)貨幣政策的掣肘作用，而且，也可以抵消一些城市首套房貸依然在打折的做法，使得它們與全國(guó)各地的房貸利率不會(huì)有太多偏差。這種新模式最有效的一點(diǎn)就是，由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和樓市利率是“雙軌制”利率模式，所以，即使未來(lái)實(shí)施貨幣寬松，房貸利率依然可能維持高位，從而改變之前那種事與愿違的窘境：即實(shí)施貨幣寬松和降準(zhǔn)降息政策后，大量資金流入樓市，而實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然資金匱乏。

長(zhǎng)期以來(lái)，盡管每年各地出臺(tái)數(shù)百項(xiàng)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控新規(guī)，也依然控制不住房?jī)r(jià)，樓市一再擠壓實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金，有如“脫韁之野馬”。上述LPR這個(gè)貸款新模式，可視為勒住房地產(chǎn)“野馬”的第一條韁繩。

勒住房地產(chǎn)“野馬”的第二條韁繩是，“房屋網(wǎng)簽備案全國(guó)聯(lián)網(wǎng)”措施已經(jīng)正式啟動(dòng)，這涉及全國(guó)150多個(gè)城市。此前，中國(guó)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)房貸全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。這一次的網(wǎng)簽備案全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可謂做到了房產(chǎn)透明化的最后一環(huán)。該系統(tǒng)實(shí)施后，我國(guó)的住房交易將全部進(jìn)入全國(guó)的監(jiān)控體系之中。屆時(shí)，監(jiān)管部門將會(huì)有效地掌握每一個(gè)城市的房屋成交信息，而每一個(gè)購(gòu)房者在不同城市之間的投資房產(chǎn)信息也將會(huì)一目了然。這將使得房產(chǎn)者的持有情況，變得完全透明化；也為將來(lái)房地產(chǎn)稅的開(kāi)征掃除技術(shù)障礙。這對(duì)未來(lái)炒房客的圍堵，也將不會(huì)存在太多的困難。

勒住房地產(chǎn)“野馬”的第三條韁繩是，2019年8月26日十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)的《關(guān)于修改土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法的決定》。該決定自2020年1月1日起施行。首先，新土地管理法的通過(guò)，標(biāo)志著集體土地獲得了直接入市的資格，原來(lái)實(shí)施國(guó)有土地統(tǒng)一供應(yīng)的格局被徹底改變。當(dāng)然，這次批準(zhǔn)入市的土地為農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性用地，并不包括影響面最大的住宅用地，本次的土地只能用于工業(yè)和商業(yè)用途。即使如此，這也會(huì)增加工業(yè)和商業(yè)用地的土地供應(yīng)量，在增加供給的同時(shí)也減少了工業(yè)和商業(yè)用地的土地成本，以及有效地降低廠房、商鋪的租金。其次，在宅基地的新規(guī)中，對(duì)于退出宅基地的農(nóng)民，放寬了他們進(jìn)城落戶的條件，為“推動(dòng)1億人口進(jìn)城落戶”掃清了障礙，也騰出了一些可供開(kāi)發(fā)的宅基地。

不難看出，三大措施的陸續(xù)出臺(tái)，都是著眼于房地產(chǎn)的未來(lái)。新的房貸利率，為樓市的定向調(diào)控設(shè)計(jì)出了可行的利率空間；房屋備案網(wǎng)簽互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)，使得樓市更加透明，從而讓投機(jī)炒房的空間變得狹小，也為以后開(kāi)征房地產(chǎn)稅鋪平了技術(shù)道路；集體土地入市與宅基地的新規(guī)實(shí)施，為我國(guó)各大城市提供更多的土地供應(yīng)來(lái)源。

從歷史上看，20世紀(jì)是世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的100年，其中，房地產(chǎn)業(yè)的興盛，是刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿�和因素。然而，一些�?guó)家和地區(qū)也曾因?yàn)槌霈F(xiàn)房地產(chǎn)泡沫而導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)滑坡乃至衰退。最驚心動(dòng)魄的三次房地產(chǎn)泡沫是：1926年發(fā)生在美國(guó)，間接地引發(fā)了上世紀(jì)30年代全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)；1991年發(fā)生在日本，成為長(zhǎng)達(dá)18年經(jīng)濟(jì)不景氣的重要原因之一；1997年發(fā)生在泰國(guó)等東南亞國(guó)家和我國(guó)的香港，以致形成亞洲金融危機(jī)。

值得慶幸的是，我們認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的正面意義，也意識(shí)到了房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的負(fù)面影響。更為重要的是，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的探索，我們逐漸找到了控制房地產(chǎn)破壞經(jīng)濟(jì)的良方。