每逢經(jīng)濟(jì)下行，往往都會(huì)采取貨幣政策適度寬松應(yīng)對(duì)，而流動(dòng)性充裕，又常常會(huì)帶來(lái)樓市的繁榮。在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力之際，房?jī)r(jià)表現(xiàn)如何備受關(guān)注。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布了今年8月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格數(shù)據(jù)，總體上看，在“房住不炒”主基調(diào)和“一城一策”調(diào)控思路的作用下，70城房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行，房?jī)r(jià)上漲城市環(huán)比上月有所減少，房?jī)r(jià)偏高的一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，則繼續(xù)維持低幅波動(dòng)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況看，在控制資金違規(guī)流入房地產(chǎn)等政策影響下，同樣維持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~8月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資84589億元，同比增長(zhǎng)10.5%，增速比1~7月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資62187億元，增長(zhǎng)14.9%，增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。

這兩組數(shù)據(jù)意味著，綜合施策之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于平穩(wěn)，長(zhǎng)效機(jī)制漸次形成。

眾所周知，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)，于中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)去20年快速發(fā)展功不可沒(méi)，但隨著高房?jī)r(jià)的負(fù)面影響日益顯現(xiàn)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展需要重新定位。此前，決策層定調(diào)“房住不炒”，今年7月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議，更是明確“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。

的確，一直以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控“工具化”特征明顯，甚至被戲稱(chēng)是需時(shí)則用、不需則棄的“夜壺”。因?yàn)槿狈﹂L(zhǎng)效管理機(jī)制，樓市過(guò)熱時(shí)，各種抑制政策迭出，一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩?fù)顿Y乏力，則放松乃至取消各種限制措施。一些地方視之為屢試不爽的靈丹妙藥，由此導(dǎo)致對(duì)房?jī)r(jià)剛性上漲的“信仰”，讓大量社會(huì)資源涌入房地產(chǎn)。

現(xiàn)如今宏觀經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，一些地方又希望仰仗房地產(chǎn)扭轉(zhuǎn)局面，不過(guò)今時(shí)不同往日，一則房?jī)r(jià)已經(jīng)畸高，尤其是一二線(xiàn)人口凈流入的城市，加深了階層固化，對(duì)于城市新住民十分不公平，還抑制了其他領(lǐng)域的消費(fèi)。而對(duì)于三四線(xiàn)城市，因?yàn)槿丝诹魅胼^緩甚至凈流出，房地產(chǎn)已經(jīng)過(guò)剩，數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積39平方米，已達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平，中小城市人均數(shù)據(jù)更高。

因此，必須擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)，讓住房回歸居住屬性。近年來(lái)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，可以說(shuō)一直在踐行中。

今年5月，銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域融資亂象通知，整治包括表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資等。7月初，銀保監(jiān)會(huì)針對(duì)部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司開(kāi)展了約談警示，約談信托公司效果立竿見(jiàn)影，7月份房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模大幅下降。

對(duì)于至關(guān)重要的房貸利率，也將在市場(chǎng)化機(jī)制下形成。根據(jù)規(guī)劃，今年10月8日起，新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率將以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR（新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。根據(jù)目前數(shù)據(jù)，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放的首套個(gè)人住房貸款利率不得低于4.85%，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，即5.45%。

值得一提的是，在部分一線(xiàn)城市，目前首套房利率仍有優(yōu)惠，如上海部分銀行執(zhí)行九五折。但新LPR正式執(zhí)行后，首套房貸利率的打折價(jià)將退出市場(chǎng)。這點(diǎn)稍顯苛刻，在一線(xiàn)城市，如果是“剛需”的首套住房，若銀行愿意給予一定的折扣，不必過(guò)多干預(yù)。

房地產(chǎn)茲事體大，長(zhǎng)效機(jī)制建立非一朝一夕，未來(lái)應(yīng)在“房住不炒”和不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段的原則下，通過(guò)政策配合，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制形成。