我提筆寫下文章標(biāo)題時，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生后走過的一幕幕艱辛的場景閃現(xiàn)在我的腦海里，從20世紀90年代的亞洲金融危機開始，到美國2008年的次貸危機，到2012年的愈演愈烈的美債歐債危機，美股和全球股市數(shù)度暴跌，接著就是許多年的經(jīng)濟大蕭條，至今世界經(jīng)濟仍處于低迷狀態(tài)，當(dāng)然也毫無疑問地影響著亞洲和中國經(jīng)濟。

這些年來，央行利用金融杠桿多次加息、數(shù)次調(diào)整銀行準備金率，政府更是多次出擊重拳對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控以打壓房價上漲，我國許多房地產(chǎn)開發(fā)商時時遭遇到資金鏈斷裂的寒潮威脅。因為要生存，因為要讓到手的項目和在建的工程活下去，房地產(chǎn)商勢必要去民間籌集資金，因此，產(chǎn)權(quán)式酒店又會在這些開發(fā)商的青睞下而引發(fā)新一輪的建設(shè)高峰，這是我最為擔(dān)心的。

中國能不能搞產(chǎn)權(quán)式酒店呢?我們還是先從產(chǎn)權(quán)式酒店的由來說起吧。

瑞士企業(yè)家亞歷山大•耐首先提出“時權(quán)酒店”(Timeshare Hotel)的概念，即出售轉(zhuǎn)讓或者交換。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權(quán)經(jīng)營，向旅客出售了在指定時間內(nèi)享有旅館住宿和娛樂設(shè)施的權(quán)利。時權(quán)酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。20世紀90年代中期，產(chǎn)權(quán)式酒店開始在我國出現(xiàn)，并獲得了較快發(fā)展。目前，在中國的許多城市，已投入運營和正在建設(shè)中的產(chǎn)權(quán)式酒店已近1500家。

一、時權(quán)酒店和產(chǎn)權(quán)式酒店的區(qū)別

由于歐美國家經(jīng)濟較為發(fā)達，一年中出外旅游度假的人數(shù)和次數(shù)較多，所以許多人喜歡在世界一些旅游或度假勝地購買以住宿為目的的酒店使用時段權(quán)，而經(jīng)營者發(fā)現(xiàn)這些投資者一年中真正使用這些客房的時間并不多，于是就尋思幫他們出售這些閑暇時的客房，互相謀取收益。后來，這些經(jīng)營者在外地開發(fā)旅店，或與其他各地有著相同經(jīng)營業(yè)務(wù)的旅游公司共同聯(lián)手，為這些酒店產(chǎn)權(quán)人在其他地方旅游度假時獲得免費換取居住的權(quán)利。這樣就能更加充分地利用這種閑暇資源，求得經(jīng)營者和投資人的雙贏。

而產(chǎn)權(quán)式酒店則是買斷產(chǎn)權(quán)而不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營以獲取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權(quán)�，F(xiàn)在產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)成為發(fā)達國家和地區(qū)最受中產(chǎn)階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。

綜上所述，國外時權(quán)酒店的投資者是以居住為目的，購買的是時段;國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資者是以投資為目的，購買的是產(chǎn)權(quán)。國外時權(quán)酒店的開發(fā)者本身就是酒店經(jīng)營者，而我國率先進入產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營領(lǐng)域的都是房地產(chǎn)開發(fā)商，目前這一行業(yè)的開發(fā)者以房地產(chǎn)開發(fā)商為主，因此，我們的產(chǎn)權(quán)式酒店往往形成開發(fā)商、酒店管理方和投資人三個利益主體。錯綜復(fù)雜的利益關(guān)系，帶來的往往是剪不斷理還亂的無限煩惱。

二、我國產(chǎn)權(quán)式酒店的法律模糊

我國房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的發(fā)展雖然正處蓬勃期，但尚不規(guī)范，產(chǎn)權(quán)式酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于不成熟階段。迄今為止，我們政府還未出臺一部真正意義上的有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店運作的法律法規(guī)，也就是說，一旦投資人、開發(fā)商和酒店經(jīng)營者發(fā)生了矛盾，大家只能心平氣和地坐下來談判，談判得利最多的往往是始終掌握主動和強勢的房地產(chǎn)開發(fā)商。在這里，開發(fā)商的良心、責(zé)任、經(jīng)濟實力是解決這類矛盾的良藥，一些分歧爭端若是訴諸法律則會蒼白無力，有時是兩敗俱傷。

比如說開發(fā)商售出酒店產(chǎn)權(quán)后所得收入的使用限制。產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商有許多是項目倉促上馬，發(fā)現(xiàn)資金實力不足，便想到請專業(yè)銷售公司來賣房。負責(zé)任的開發(fā)商會認真盤算，在賣房收入滿足了項目資金缺口后便停止銷售，盡量不給未來的酒店經(jīng)營和業(yè)主回報帶來很大負擔(dān)。有一些開發(fā)商則把這種產(chǎn)權(quán)式酒店銷售作為解決開發(fā)新項目、還貸老項目的融資手段，賣方的所得除了把酒店項目搞上去外，剩下的收入又去急著蓋屋修路，甚至是投資期貨股票。有的開發(fā)商干脆不搞酒店，因而酒店成了半拉子工程，不能按期投入經(jīng)營，極大地影響了投資者的回報利益。

比如產(chǎn)權(quán)的回收。產(chǎn)權(quán)式酒店出售的產(chǎn)權(quán)一般都有時間限制，基本來說是8～12年為開發(fā)商回收期。直截了當(dāng)?shù)卣f，開發(fā)商在建設(shè)酒店時缺乏資金，向投資人借錢，用房屋作為抵押，每月給予利息。到了約定還債的日子，開發(fā)商就把原先的本金還上，再把抵押出去的房子贖回來，就這么簡單的一件事。但現(xiàn)實的情況是，有一些對產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營前景不看好的開發(fā)商，或者一些不大負責(zé)任的開發(fā)商，他們在與投資人簽訂產(chǎn)權(quán)式酒店合同時，就根本沒有到期回購這一條款;或者有的在一個產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售過程中，有的與投資人規(guī)定到期回購，有的與投資人明確寫上產(chǎn)權(quán)永遠歸投資人，開發(fā)商不回購。這些都會給產(chǎn)權(quán)式酒店今后的經(jīng)營和出路帶來非�？膳碌暮蠊�，而法律對此沒有任何約束的條文。

再比如產(chǎn)權(quán)式酒店的返利。出售酒店客房一般是給投資人每年每間12～15張的免費入住券，那么，當(dāng)開發(fā)商出售諸如酒店的大堂、餐飲、娛樂等面積時，是否給投資人一定的客房免住券呢?若給，是按出售的面積還是以出售的價格與客房相比給予客房免住券呢?產(chǎn)權(quán)式酒店一般都是以高星級酒店為主，居住的客人酒店通常是免費提供早餐，接下來的問題是，開發(fā)商返給投資人的免費入住券是否會含早餐?當(dāng)投資人將免費入住券在前臺以略低價格賣給來店住房的陌生旅客算不算違法?這些都無法找到法律法規(guī)的依據(jù)。

三、我國產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)行運作模式

作為一種新型的房產(chǎn)投資和旅游消費模式，產(chǎn)權(quán)式酒店在中國出現(xiàn)并初具規(guī)模后，備受投資者關(guān)注，成為繼證券、房地產(chǎn)后又一重要的風(fēng)險投資領(lǐng)域。房地產(chǎn)開發(fā)商采取售后包租、返租返利的模式打開市場。我國產(chǎn)權(quán)式酒店現(xiàn)行運作模式的具體步驟如下：

(一)聘請房地產(chǎn)銷售公司銷售酒店產(chǎn)權(quán)。

由于產(chǎn)銷必須分離，房地產(chǎn)開發(fā)商只有請一家有資質(zhì)的房地產(chǎn)銷售公司對產(chǎn)權(quán)式酒店進行包裝宣傳，利用其銷售策略、銷售手段和固有銷售資源，以盡可能短的時間將酒店出售，為開發(fā)商解資金燃眉之急，銷售公司也賺回了許多傭金。

(二)聘請品牌管理公司管理。

為了達到讓投資人信服購買、迅速回籠資金的目的，房地產(chǎn)銷售公司會向開發(fā)商建議聘請一家品牌管理公司來管理該產(chǎn)權(quán)式酒店，根據(jù)酒店的規(guī)�？赏扑]相應(yīng)的國內(nèi)甚至是國外的品牌管理公司。這類管理公司的加入經(jīng)常給投資人一種誤導(dǎo)，以為這家管理公司像經(jīng)濟擔(dān)保人一樣，能夠保證給投資人帶來品牌和管理效益。有許多投資人甚至以為開發(fā)商若不能兌現(xiàn)回報諾言，他們還可以找這家品牌管理公司。

湖南當(dāng)?shù)赜幸患颐褡迤放拼缶频�，在省�?nèi)名聞遐邇，老百姓多半不知“香格里拉”、“希爾頓”，但提到該酒店人人皆知。只要產(chǎn)權(quán)式酒店掛上該酒店品牌，銷售場面就會極其火爆。后來，只要有業(yè)主聘請該酒店品牌加入售房，該酒店就必須收取其品牌銷售費，而且必須在銷售合同中連帶簽上委托管理合同，甚至是室內(nèi)設(shè)計合同。這里要提及的是，一般的酒店管理方是由業(yè)主確定，但產(chǎn)權(quán)式酒店比較特殊，因為是開發(fā)商以包租形式給業(yè)主返利，所以，由開發(fā)商來選擇管理公司，這就為到期能否回購埋下了苦果。

(三)確定酒店銷售價格、面積，確定投資人回報率和開發(fā)商回購期限。

此時輪到工作重點了，先要制定銷售面積和價格，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r和開發(fā)商資金回籠預(yù)期，房地產(chǎn)銷售公司會向開發(fā)商給出其方案，一般是從酒店的客房起售，投資人一般愿意購買獨立的可單獨居住使用的產(chǎn)權(quán)。投資人的回報率必須比銀行利息高上一倍，通常在稅前的9%，有少數(shù)開發(fā)商給出稅后9%的年回報率。所有這些回報是按每個月劃給投資人賬戶的。除此資金回報外，開發(fā)商必須承諾給予投資人每年每間房12～15張的客房免住券，該券有效使用時間為當(dāng)年年度。開發(fā)商回購期限一般是在10年，有部分是8年，也有的在12年。

四、我國產(chǎn)權(quán)式酒店可能產(chǎn)生的弊端

(一)夸大宣傳

為吸引投資人購買、迅速籌集資金，房地產(chǎn)銷售公司會協(xié)同酒店開發(fā)商一起，用一些虛假不實的內(nèi)容、比較夸張的溢美之詞為項目包裝宣傳。待酒店開業(yè)或一段時間后，投資人發(fā)現(xiàn)問題而對質(zhì)開發(fā)商時，開發(fā)商會把宣傳責(zé)任推給銷售公司，而此時的銷售公司已拿完傭金早已溜之大吉了。

(二)管理費高

越是品牌管理公司，開發(fā)商所付的前期品牌費、顧問費、后期的管理費就很高，而且往往這些費用是捆綁式的，單付其中的品牌費管理公司往往不會滿足，也不會答應(yīng)的，所以，開發(fā)商在為自己能聰明地從投資人處輕而易舉地籌得大量資金而洋洋得意的同時，也被品牌管理公司的種種陷阱套牢了。

(三)售價和回報率偏高

據(jù)筆者統(tǒng)計，國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準間一般價格在30萬左右，首付相當(dāng)于人民幣6萬元。而國際市場的分時度假產(chǎn)品的平均價格在8000美元左右。從國內(nèi)的高檔酒店來看，經(jīng)營較好的酒店利潤也只占酒店總收入的10%左右。開發(fā)商因為當(dāng)時的一時心急，而草率地募集了如此多的資金，給自己企業(yè)以后的發(fā)展添了很重的負擔(dān)，酒店所賺利潤能支付得起業(yè)主的每月返租嗎?

(四)產(chǎn)權(quán)回購

開發(fā)商承諾的回購期一般在8～12年，也就是說，到了合同約定的回購期限，開發(fā)商必須拿出原先投資人借給你那么多的錢，你能一次性地拿出來嗎?平時開發(fā)商是不會讓資金閑置的，有了資金，開發(fā)商就會去投資，投資成功了便罷，萬一投資失敗了，或者短期內(nèi)沒有回報，而產(chǎn)權(quán)式酒店正好又到了回購時候，那么你怎么辦呢?

我聽過許多開發(fā)商說，反正產(chǎn)權(quán)已屬投資人，到那時拿不出錢就干脆不回購了。更麻煩的是，有的開發(fā)商在銷售產(chǎn)權(quán)時，同樣一座酒店，有的在銷售合同中注明若干年收回產(chǎn)權(quán)，有的則未說明是否回購。那么部分產(chǎn)權(quán)到期后，投資人要求開發(fā)商回購了，但有部分產(chǎn)權(quán)開發(fā)商不愿回購，或愿意回購而投資人不愿賣，因為若干年后的房產(chǎn)價值也許會升值好幾倍，要賣投資人也不愿按原價賣給開發(fā)商，反正合同中沒有一定要賣給開發(fā)商的約定。那么接下來的問題是，由于酒店的結(jié)構(gòu)和管理模式與寫字樓、住宅和公寓都完全不同，酒店里的單個房間若沒有統(tǒng)一管理和服務(wù)，其生存就有問題。比如一層樓當(dāng)中有兩間房是投資人自己經(jīng)營或居住，那么誰給你供水電空調(diào)，電梯使用維護費如何分攤，若作為酒店客房出租，誰幫你賣房和打掃房間，若你個人居住，是否給整個酒店的規(guī)范服務(wù)帶來麻煩，高檔酒店還有那個味道了嗎?

那些不準備回購的產(chǎn)權(quán)式酒店，開發(fā)商到了規(guī)定的返租期滿后，就甩手走人，那少則幾十個、多至幾百個的大大小小業(yè)主，如何面對、如何管理這樣一個產(chǎn)權(quán)式酒店呢?是否要沿用原來的管理團隊，若要換，又由誰來決定呢?特別是開發(fā)商在經(jīng)營酒店時都粗略計算好了酒店的改造期，不管是8年還是12年，開發(fā)商可能只對整個酒店改造一至二次，待酒店交還給這些真正業(yè)主時，酒店已到了改造期，那么，由誰來決定改造、由誰來投資改造、由誰來操作整個改造過程呢?

五、如何正確操作產(chǎn)權(quán)式酒店

筆者通過二十幾年來對產(chǎn)權(quán)式酒店的跟蹤研究，并且分別于2005年、2009年和2016年成功運作和管理過三家產(chǎn)權(quán)式酒店，認為我國不是不能搞產(chǎn)權(quán)式酒店，而是要慎重運作，其主要經(jīng)驗詳述如下。

(一)必須回購

房地產(chǎn)開發(fā)商必須抱著對社會、對購房業(yè)主負責(zé)任的態(tài)度，在出售產(chǎn)權(quán)時必須在售房合同中寫明回購時限，而且在回購期限快到時，開發(fā)商必須準備好足夠的回購資金，守時守信地將房產(chǎn)從購房業(yè)主手里收回。因此，開發(fā)商在最初出售產(chǎn)權(quán)時，不要把價格賣得太高，不要把所售的資金挪用到其他項目，要根據(jù)資金缺口的實際需求來出售房產(chǎn)，一句話，不要給自己的每月返租和到期回購增加很重的包袱。另外，業(yè)主在購買產(chǎn)權(quán)式酒店時，一定要在合同中注明回購時限和違約法律責(zé)任，凡開發(fā)商不能回購的產(chǎn)權(quán)式酒店，投資者決不能冒險購買。

(二)合理投入

產(chǎn)權(quán)式酒店每月給業(yè)主的返租和客房免費居住券，回報率近10%，這是許多高檔酒店的年利潤都達不到的數(shù)字。所以，為了保證酒店開業(yè)后返給業(yè)主比銀行利息高許多的租金，還要保證回購到期時必須拿出一大筆回購資金，開發(fā)商在建設(shè)酒店期間必須精打細算，謹慎投入，用設(shè)計的特色代之以裝修的奢華，設(shè)計的經(jīng)營項目盡量以盈利為主旨，設(shè)計的系統(tǒng)盡量考慮節(jié)能減排、降低能耗，千萬不可貪大求洋，大手大腳，不該花的錢多一分也不花。開發(fā)商一旦湊夠了建設(shè)資金，就必須迅速將酒店建成。

謹記：產(chǎn)權(quán)式酒店是拖不起的，因為開發(fā)商與業(yè)主們在售房合同中都有一個返租日期，到期后若酒店不開業(yè)，開發(fā)商必須按時付給業(yè)主租金，還要付給相應(yīng)的免費入住客房的對等費用。

(三)不能請管理公司管理

由于產(chǎn)權(quán)式酒店每月背負著沉重的返租包袱，而高檔酒店的利潤率還不到10%，所以，開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店時，必須最大限度地降低各種費用。據(jù)筆者對多個自營產(chǎn)權(quán)式酒店的跟蹤調(diào)查，經(jīng)營較好的酒店把業(yè)主返租開支完后，其利潤差不多為零。那么，如果這些酒店聘請了國內(nèi)或國外的管理公司，開發(fā)商就必須多支出總收入7%～10%的工資福利費和管理費用，經(jīng)營得好的酒店一定賺不了多少錢，經(jīng)營得差的酒店肯定要虧本。如果一家酒店開業(yè)后還要長期依賴開發(fā)商“輸血”，那么業(yè)主返租就會時刻遭遇“斷糧”的危險，而到期的開發(fā)商回購就更難有保證了。

(四)細節(jié)的操作

產(chǎn)權(quán)式酒店在具體操作過程中還會遇到一些細節(jié)上的麻煩，比如說一般的酒店是必須向顧客提供免費早餐的，那么，產(chǎn)權(quán)式酒店的免費入住券是不是含免費早餐呢?我的理解是這種免費入住券只是給產(chǎn)權(quán)業(yè)主免費入住的體驗，不能將免費早餐包含在內(nèi)。再比如這樣的免費入住券能否以同等價格在餐廳或其他消費區(qū)域消費?我認為免費入住券只能住房，不能作他用，因為房間的成本比餐飲低得多。有的業(yè)主將免費入住券在前臺變相地以優(yōu)惠價向其他陌生旅客出售，這也是不允許的，因為入住券是免費的，所以不能等同有價證券使用，開發(fā)商可以在這樣的入住券背面明確注明不得出售。

另外，為了避免業(yè)主在某個月份、特別是在年終集中消費，影響整個酒店經(jīng)營，管理者就必須規(guī)定每個業(yè)主每個月必須使用多少免費入住券，同時，酒店營銷部也可以定期向每個業(yè)主發(fā)布客房出租信息，在不影響酒店整體經(jīng)營的情況下，盡可能滿足業(yè)主的消費要求。

總之，酒店管理方要讓業(yè)主信服，這樣的規(guī)定是為了保證酒店的經(jīng)營業(yè)績，從而也是為了確保業(yè)主的回報得以實現(xiàn)。當(dāng)然，所有這些規(guī)定最好在開發(fā)商出售產(chǎn)權(quán)之前就與業(yè)主在買賣合同中約定好，不要“事后諸葛亮”，以免引起雙方的爭執(zhí)和不快。

綜上所述，我們懇切地盼望政府能在許多年來產(chǎn)權(quán)式酒店運作經(jīng)驗基礎(chǔ)之上盡快出臺一部產(chǎn)權(quán)式酒店的法規(guī)，在此法規(guī)出臺之前，我想，開發(fā)商的低成本運作和對社會的責(zé)任感是運作產(chǎn)權(quán)式酒店的成功條件。

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作者簡介：陳新，南京人，中國作家協(xié)會江蘇分會會員。1981年進入南京金陵飯店籌建處任英文翻譯和培訓(xùn)老師，1983年金陵飯店(五星)開業(yè)后，先后任職于前廳部、營銷部、總經(jīng)理室、工程部和商場部。1997年任南京金鷹國際酒店(五星)行政總監(jiān)。1998年任沈陽金都飯店(四星)執(zhí)行總經(jīng)理。1999年至2002年，任南京黃埔大酒店(四星)總經(jīng)理兼無錫蠡湖賓館(三星)總經(jīng)理。2003年至2004年，任長沙君逸康年大酒店(四星)常務(wù)副總兼工會主席。2005年至2007年，任長沙時代帝景大酒店總經(jīng)理。2008年任長沙隆華國際酒店(五星)總經(jīng)理。2009年任黑龍江齊齊哈爾匯博集團總經(jīng)理兼君匯國際酒店(五星)總經(jīng)理。2010年至2012年，任長沙金麓國際大酒店(五星)總經(jīng)理。2013年至2015年，任湖南原弘產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理兼湘潭新都酒店(五星)和晶都酒店(三星)有限公司總經(jīng)理。2016年至今任方廷(香港)酒店管理公司總顧問，兼湖南、四川、江蘇等省的酒店顧問。已出版譯著和專著18部，在報紙和期刊上發(fā)表各類文學(xué)作品及飯店論文二百余篇，累計出版三百多萬字，其成果被收入《中國世紀專家》、《中國當(dāng)代翻譯工作者大詞典》以及《當(dāng)代湘籍著作家大辭典》。